Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)

Avant la signature du contrat de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.

Le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.

Le contrat de réservation comprend des renseigements sur le vendeur et l’acheteur, sur le logement et la vente.

Informations concernant le vendeur et l'acheteur

Le contrat de réservation doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acheteur (nom, prénom, adresse par exemple).

Le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA). La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur. Il y a défaillance quand le vendeur n'a pas l'argent nécessaire pour terminer l'immeuble.

Informations concernant le logement

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

• Adresse du logement
• Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
• Descriptif des matériaux utilisés
• Descriptif des équipements collectifs à disposition
• Emplacement du logement dans l'immeuble ou dans le lotissement.

Un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.

Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP).

Informations concernant la vente

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

• Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision
• Date à laquelle le contrat définitif de vente pourra être conclu (le vendeur doit notifier à l’acheteur le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte)
• Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
• Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur
• Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
• Montant du dépôt de garantie
• Conditions de récupération du dépôt de garantie (somme qui représente un certain pourcentage du prix total) en cas de renonciation à l'achat
• Délai de livraison
• Pénalités éventuelles de retard de livraison du logement
• Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur).

Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. Il en assure les frais et la responsabilité.

La liste de ces travaux est la suivante :

• Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
• Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
• Installation des équipements sanitaires des toilettes
• Pose de carrelage mural
• Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
• Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
• Décoration des murs.

Le contrat de réservation est un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur.

Il peut aussi être signé chez un notaire. Il vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur contrat de vente.

Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.

L'acheteur peut revenir sur son engagement d'acheter le logement dans un délai de 10 jours calendaires.

Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat à l'acheteur ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être envoyée au vendeur par lettre RAR, dans ce délai de 10 jours.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an,
• 2 % si l'acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans.

L'acheteur peut demander l'annulation du contrat de réservation et obtenir restitution de son dépôt de garantie sans retenue dans les cas suivants :

• Prêt refusé par la banque (condition suspensive de prêt non réalisée)
• Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
• Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé (même s'il est dû à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité)
• 1 ou plusieurs éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire non réalisés
• Immeuble ou partie d'immeuble présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Pour faire cette demande d'annulation de contrat, un modèle de lettre est disponible :

Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.