Sous-location du bail commercial

La sous-location est le fait pour un locataire (locataire principal) de mettre en location le local ou une partie du local qu'il loue à une autre personne (sous-locataire) en échange du paiement d'un loyer.

La mise à disposition de locaux avec prestations de services est également un contrat de location de locaux, mais la location est accompagnée de plusieurs prestations de services : entretien, fourniture du wifi, téléphone, chauffage, service d’accueil, accès à des salles de réunion, etc.

La sous-location totale ou partielle est en principe interdite.

Elle peut cependant être autorisée lorsque les 2 conditions suivantes sont satisfaites :

• Le bailleur a donné son autorisation.
• Le bailleur est informé par le locataire de l'acte de sous-location

Si le locataire ne respecte pas ces 2 conditions, la sous-location est irrégulière. Le bailleur dispose alors de plusieurs options :

• Il peut demander la résiliation du bail.
• Il peut refuser de renouveler le contrat de bail sans verser d'indemnité d'éviction.

Autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur est indispensable.

Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :

• Elle peut être écrite. L'autorisation de sous-location est parfois prévue dans le bail commercial initial. Elle peut aussi être obtenue après la signature du bail commercial : par exemple, rédaction d'un avenant au contrat de bail. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.

• Elle peut résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. : elle est alors tacite. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

Informer le bailleur de l'acte de sous-location

Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même lorsque la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire.

Le locataire informe le bailleur par l'un des moyens suivants :

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur a alors un délai de 15 jours pour indiquer s'il entend intervenir au contrat de sous-location. Si le bailleur ne répond pas au locataire, son accord à la sous-location est considéré comme donné et la sous-location est considérée comme régulière.

Lorsque la sous-location est régulière, il existe 2 contrats :

• Un contrat de bail commercial entre le bailleur et le locataire principal avec un loyer principal versé par le locataire
• Un contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire avec un loyer de sous-location

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.

En cas de désaccord sur le montant du loyer majoré, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial.

Le contrat de sous-location signé entre le locataire principal et le sous-locataire contient généralement les mêmes clauses et conditions que le bail principal :

• Description du local sous-loué
• Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
• Loyer de la sous-location
• Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
• Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
• Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal. 

La sous-location produit des conséquences différentes pour le bailleur, le locataire principal, le sous-locataire :

Généralement, la location principale et la sous-location se terminent en même temps. La durée du « sous-bail » ne peut pas dépasser le temps restant à courir pour le bail principal.

Le sous-locataire qui exploite dans les lieux loués un fonds de commerce peut alors demander le renouvellement de son bail directement au bailleur : on parle de droit direct au renouvellement.

Ce droit au renouvellement n'est pas automatique et nécessite de distinguer la sous-location partielle et la sous-location totale :

• En cas de sous-location partielle, le locataire principal exploite un fonds de commerce sur une partie seulement des lieux loués. Sur l'autre partie, c'est le sous-locataire qui exploite un fonds de commerce. Les lieux sont donc divisibles.
• En cas de sous-location totale, le locataire principal a sous-loué la totalité du local au sous-locataire. Il n'exploite plus personnellement le fonds de commerce.