Quelles précautions prendre avant l'achat d'un terrain à bâtir hors lotissement ?

Il est recommandé de visiter le terrain sur place pour voir son environnement, son accès et ses limites.

Environnement

Vous devez vous assurer que les caractéristiques physiques du terrain permettent de recevoir votre projet de construction.

Par la visite du terrain, vous pouvez constater certaines contraintes (enrochements, nature du sol, pente, flaques d’eau...). La connaissance de l’histoire de la zone (par exemple, une ancienne carrière) peut également vous apporter des éléments d’information. Vous pouvez interroger la mairie à ce sujet.

Accès au terrain

Si le terrain n'a pas d'accès direct à la voie publique, vous devez vérifier auprès du vendeur s’il existe une servitude de passage. Sinon, une servitude de passage doit être établie sur un terrain voisin avant le dépôt d'une demande de permis de construire en mairie.

Bornage

Vous pouvez demander au vendeur si le terrain a fait l'objet d'’un bornage réalisé par un géomètre. Il n'est pas obligatoire lors de la vente d'un terrain hors lotissement, mais s'il existe, il permet de fixer de manière officielle les limites du terrain.

Le règlement national d'urbanisme (RNU), la carte communale ou le plan local d’urbanisme (PLU) communal ou intercommunal (PLUi) détermine la règlementation applicable au terrain, notamment les points suivants :

• Règles de construction (constructions autorisées suivant la zone où se situe le terrain, règles d’implantation, hauteur des constructions, ...)

• Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques (inondation, retrait-gonflement argile, technologiques...)

• Servitudes (mines, canalisations, protection des captages d'eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger...)
• Futurs projets d'aménagement locaux (par exemple, la présence d’emplacements réservés dans le PLU pour les projets de voirie et d’ouvrages publics, espaces verts).

Vous pouvez vous informer auprès du service urbanisme de la mairie.

La constructibilité d'un terrain isolé dépend de sa situation sur le territoire de la commune. Pour connaître la faisabilité de votre projet, vous pouvez déposer en mairie une demande de certificat d'urbanisme opérationnel. Il vous indiquera également l'état des équipements publics existants ou prévus.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :

• Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
• Par lettre RAR
• En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Si le terrain se situe dans une zone d’exposition à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte, l’annonce immobilière doit porter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

De plus, lors de la première visite, l’état des risques doit vous être remis.

Vous pouvez vous informer sur les risques naturels (inondations, cavités souterraines, terrain argileux...) en consultant le site suivant :

Avant de signer la promesse de vente ou, s'il n'y a pas de promesse, l'acte authentique de vente, le vendeur doit vous remettre différents diagnostics si le terrain est dans une zone concernée par les situations suivantes :

• Risques et pollutions (zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers, naturels et secteur de pollution des sols)
• Nuisances sonores aériennes (zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit)
• Sols argileux (zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols).