Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?

Les parties communes d'un immeuble peuvent être couvertes par 3 types d'assurance :

• Assurance obligatoire responsabilité civile de l'immeuble
• Assurance obligatoire responsabilité civile de chaque copropriétaire
• Assurance facultative multirisques de l'immeuble.

Chaque immeuble en copropriété doit être assuré par une couverture collective, au moins en ce qui concerne la responsabilité civile.

L'assurance collective de la copropriété sert à indemniser les victimes des dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit par exemple de sinistres provoqués par des éléments du bâtiment (par exemple, chute d'immeuble, chute d'une tuile, marche d'escalier glissante) ou par une personne affectée au service de l'immeuble (gardien, par exemple).

C'est le syndicat des copropriétaires qui doit souscrire l'assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété.

Il peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision.

Chaque copropriétaire, qu'il soit occupant de son logement ou non, doit également l'assurer, au minimum, avec la garantie responsabilité civile.

Cette assurance permet de couvrir le copropriétaire qui l'a souscrite, lorsqu'un sinistre prend naissance dans son logement et a causé des dommages aux occupants de son logement, à des voisins ou aux parties communes de l'immeuble.

L'assurance multirisques de l'immeuble est une assurance facultative qui peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires. Cette assurance permet d'indemniser les dommages subis par les parties communes de l'immeuble qui ne peuvent pas être indemnisés par l'assurance responsabilité d'un copropriétaire.

En cas de dommage causé par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l'immeuble, c'est le syndic qui doit faire une déclaration à l'assurance de la copropriété.

L'assurance de la copropriété ne fonctionnera que si le sinistre concerne une partie commune.

En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l'immeuble, c'est le copropriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à son assurance.

L'assurance ne fonctionnera pas si le sinistre a pris naissance dans une partie commune.

La convention IRSI permet d'éviter les difficultés liées à la multiplicité des assureurs qui peuvent être concernés par la gestion d'un sinistre ayant un lien avec les parties communes d'un immeuble,

La convention IRSI est un accord entre les compagnies d'assurance pour faciliter la prise en charge et l'indemnisation des sinistres incendie et dégâts des eaux pour les immeubles en copropriété.

Elle prévoit qu'un seul assureur doit être désigné pour assurer l'une des 3 missions suivantes :

• Gestion du dossier de demande d'indemnisation (prise en charge de la demande, estimation du préjudice, réalisation d'expertises etc..)
• Recherche et réparation de fuite en cas de dégâts des eaux
• Versement de l'indemnisation aux victimes du sinistre

La convention fixe également les règles claires de désignation des assureurs chargés de ces missions.

Elle s'applique aux sinistres dégâts dont la réparation des dommages ne dépasse pas 5 000 € hors taxes.

Désignation d'un assureur gestionnaire du dossier d'indemnisation

La convention prévoit qu'en cas de sinistre dans les parties communes d'un immeuble, c'est l'assureur de la copropriété qui est l'assureur gestionnaire du sinistre.

Désignation d'un assureur chargé de la recherche de fuite (si dégât des eaux)

En cas de dégât des eaux affectant les parties communes d’un immeuble, la convention IRSI prévoit que c’est l’assureur de la copropriété qui organise la recherche de fuite.

Toutefois, si l’origine de la fuite est localisée dans un lot privatif, c’est l’assureur du propriétaire de ce local qui doit en assumer le coût, même si la recherche a été engagée par un autre assureur (celui de la copropriété ou d’un voisin lésé, par exemple). Cette règle vise à clarifier les responsabilités et à éviter les blocages entre assureurs.

Désignation d'un assureur chargé de l'indemnisation

La convention IRSI fixe des règles de désignation de l'assureur chargé de l'indemnisation.

La situation varie selon la valeur du litige.