Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement

Fiche pratique

Vérifié le 09 mai 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur est le seul à s'engager fermement. Il signe une promesse unilatérale de vente. Certaines modalités de cette promesse différent selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.

  • Permis d'aménager
  • Déclaration préalable

Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.

Le terrain peut être mis en vente à compter de la délivrance du permis d'aménager.

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :

  • Consistance du terrain, surface de plancher constructible
  • Délimitation du terrain issue d'un bornage
  • Délai de livraison du terrain
  • Prix de vente
  • Mode de financement
  • Conditions suspensives de prêt
  • Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
  • Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
  • Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
  • Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
  • Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.

Diagnostics

Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :

Documents obligatoires concernant le lotissement

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.

L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

 À noter

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :

  • 2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

    Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

    La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

    Où s’adresser ?

    Service fiscal en charge de l'enregistrement

    La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

  • L'acte authentique signé par le vendeur est établi par un notaire.

  À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :

  • Vendeur
  • Acheteur

Le vendeur ne peut pas se rétracter.

L'acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 10 jours pour notifier sa rétractation au vendeur.

Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

 Attention :

Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

  • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
  • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

 À noter

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente.

 À noter

L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.

La promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :

Diagnostics

Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :

Documents obligatoires concernant le lotissement

Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.

L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.

 À noter

Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes :

  • 2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

    Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.

    La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.

    Où s’adresser ?

    Service fiscal en charge de l'enregistrement

    La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

  • L'acte authentique est établi par un notaire .

  À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

  • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
  • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

 À noter

Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :

  • Périmètre d'un site patrimonial remarquable
  • Abords des monuments historiques
  • Site classé ou en instance de classement.

Si le projet de lotissement n'est pas soumis à cette autorisation, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.

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